Garantia de obra: os 5 anos, os 180 dias e os prazos do consumidor

A garantia de obra de 5 anos do Código Civil

A garantia de obra mais conhecida está no artigo 618 do Código Civil. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responde, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, em razão dos materiais e do solo.

• Quem responde: o empreiteiro de materiais e execução, ou seja, quem assumiu a obra com o material incluído.
• Em que obra: edifício ou outra construção considerável. A lei não dá medida para "considerável".
• Pelo quê: solidez e segurança. Estrutura, fundação e solo entram aqui.
• Por quanto tempo: cinco anos. O prazo é irredutível: cláusula que encurta a garantia não vale contra o texto da lei.

Na empreitada só de mão de obra a conta muda. O artigo 612 diz que, se o empreiteiro só forneceu mão de obra, os riscos em que ele não tiver culpa correm por conta do dono. Por isso o contrato precisa dizer com todas as letras quem compra o material. O modelo de contrato de empreitada traz essa cláusula para marcar.

Os 180 dias para reclamar depois que o defeito aparece

O parágrafo único do mesmo artigo põe um segundo relógio. O dono da obra perde o direito do artigo 618 se não propuser a ação contra o empreiteiro nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito. Esse prazo é o do direito daquele artigo. Outros pedidos, como o de indenização ou os do Código de Defesa do Consumidor, têm prazo próprio.

Código Civil, art. 618 e parágrafo único.

Para quem constrói, a data de entrega precisa estar no papel. O termo de entrega de obra assinado pelo cliente é o documento que mostra em que dia a obra saiu das suas mãos. Para quem contratou, a data em que a trinca ou o recalque apareceu também precisa de registro: foto com data e mensagem escrita ao construtor.

O artigo 618 fala em propor a ação. Conversa, visita e promessa de conserto não aparecem no texto como o que interrompe os cento e oitenta dias. Com o prazo correndo, procure um advogado.

Quando o cliente é consumidor: o que diz o CDC

O Código de Defesa do Consumidor chama de consumidor quem adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final, e inclui a construção entre as atividades do fornecedor. A família que contrata a construtora para erguer a casa ou reformar o apartamento costuma estar nessa relação.

Lei 8.078/1990, arts. 26 e 27.

• A reclamação escrita segura o prazo. A reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor impede a contagem até a resposta negativa, que precisa ser transmitida de forma inequívoca (art. 26, § 2º).
• O construtor responde sem discussão de culpa. O artigo 12 põe o construtor entre os que respondem, independentemente da existência de culpa, pelos danos causados por defeitos de projeto e de construção.
• O cliente escolhe o remédio. No vício do serviço, ele pode exigir a reexecução sem custo adicional, a restituição da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço (art. 20).

Garantia escrita no contrato não substitui a da lei

Muita construtora entrega um termo de garantia com prazos por serviço: pintura, impermeabilização, instalações. Isso é garantia contratual. O CDC diz que ela é complementar à legal e dada por termo escrito (art. 50). Ou seja: soma, não troca.

A garantia legal, por sua vez, independe de termo expresso, e o contrato não pode exonerar o fornecedor (art. 24). Nos dois códigos o recado é o mesmo: prazo de lei não se encurta por cláusula.

O que o termo de garantia pode e deve fazer é organizar: o que está coberto, por quanto tempo além da lei, como o cliente abre o chamado e o que ele precisa manter em dia para a garantia valer.

O que guardar para os cinco anos de garantia

1. 1Contrato e anexos. Projeto, memorial e a cláusula que diz se a empreitada é só de mão de obra ou com material.
2. 2Termo de entrega assinado. Com a data e a lista do que ficou pendente na vistoria.
3. 3Notas dos materiais. Elas mostram o que foi aplicado e servem para acionar o fabricante quando o defeito é do produto.
4. 4Fotos das etapas que ficam escondidas. Fundação, armação, impermeabilização e tubulação antes do fechamento. Use o modelo de relatório fotográfico.
5. 5Reclamações e respostas. Toda queixa do cliente por escrito, com a data, e a sua resposta também por escrito.

Este texto é informativo e reproduz a lei em vigor em 10/10/2026. Ele não substitui a orientação de um advogado nem o laudo de um responsável técnico sobre o defeito da sua obra.

A obra entregue continua guardada no ConstruSoft

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Perguntas sobre garantia de obra

Fontes oficiais

• Código Civil, art. 618: garantia da empreitada (Planalto)
• Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/1990, arts. 12, 20, 24, 26, 27 e 50 (Planalto)

Veja também

• Termo de entrega de obra
• Contrato de empreitada
• Tipos de empreitada
• Todos os guias