Reforma de apartamento: o que pode, o que não pode e o síndico
O morador pode reformar o apartamento por dentro, mas o Código Civil põe dois limites: não realizar obras que comprometam a segurança da edificação e não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas. Obra em área comum depende de voto dos condôminos. Horário e documentos estão na convenção de cada prédio.
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O que o morador pode fazer na reforma de apartamento
O ponto de partida é o direito de quem mora. O artigo 1.335 do Código Civil põe entre os direitos do condômino usar, fruir e livremente dispor da sua unidade. Trocar piso, pintar por dentro, refazer o banheiro e mudar a marcenaria são usos da unidade.
O mesmo código põe os deveres no artigo seguinte, e é ali que a obra em apartamento encontra os limites. A lei não traz lista de serviço liberado e serviço proibido. Ela dá o critério, e a convenção do prédio dá o detalhe.
| Serviço | O que a lei diz | Por onde passa |
|---|---|---|
| Pintura interna, piso, forro, marcenaria | É uso da unidade (art. 1.335, I) | Avise o prédio e siga horário e regras da convenção |
| Parede, laje, viga, pilar, furo para tubulação | Não pode comprometer a segurança da edificação (art. 1.336, II) | Responsável técnico e análise do condomínio antes de começar |
| Janela, sacada, esquadria e cor externas | Não pode alterar a forma e a cor da fachada (art. 1.336, III) | Só o que a convenção ou a assembleia tiver padronizado |
| Hall, corredor, telhado, prumada comum | É obra no condomínio (art. 1.341) | Síndico e, conforme o caso, assembleia |
Código Civil, arts. 1.335, 1.336 e 1.341. A coluna "Por onde passa" descreve o caminho prático; o detalhe está na convenção de cada prédio.
O que não pode: segurança da edificação e fachada
São deveres do condômino, pelo artigo 1.336: não realizar obras que comprometam a segurança da edificação (inciso II) e não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas (inciso III).
- Segurança da edificação. Quem diz se a retirada de uma parede ou o furo em uma laje compromete a segurança é um engenheiro ou arquiteto, com o projeto do prédio na mão. Morador, pedreiro e síndico não decidem isso no olho.
- Fachada. Fechamento de sacada, troca de esquadria, cor da parede externa e posição do ar-condicionado mexem com a forma do prédio. Confira o padrão aprovado antes de comprar o material.
- Sossego e segurança dos vizinhos. O inciso IV proíbe usar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores. É a base das regras de horário de barulho e de entulho.
A conta de quem descumpre: multa prevista na convenção, que não pode ser superior a cinco vezes o valor da contribuição mensal, independentemente das perdas e danos que se apurarem (art. 1.336, § 2º). Se a convenção não previr a multa, o mesmo parágrafo manda a assembleia geral deliberar sobre a cobrança, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes.
Quando a obra depende do condomínio
O artigo 1.341 trata da obra no condomínio, isto é, nas partes comuns. Ele separa três tipos, com os nomes que o artigo 96 do Código Civil dá às benfeitorias.
| Tipo de obra | O que é (art. 96) | Do que depende (art. 1.341) |
|---|---|---|
| Voluptuária | De mero deleite ou recreio, que não aumenta o uso habitual do bem | Voto de dois terços dos condôminos |
| Útil | Aumenta ou facilita o uso do bem | Voto da maioria dos condôminos |
| Necessária | Conserva o bem ou evita que se deteriore | Pode ser feita sem autorização pelo síndico ou, na omissão dele, por qualquer condômino. Se a despesa for excessiva e a obra não for urgente, só depois de autorização da assembleia (§ 3º) |
Código Civil, arts. 96 e 1.341, caput e §§ 1º a 3º. A lei não diz em reais o que é despesa excessiva: na dúvida, leve o assunto à assembleia.
Na prática, a reforma do apartamento esbarra nessa regra quando sai da porta para fora: o vazamento que vem da prumada do prédio, a impermeabilização da laje de cobertura, a tubulação que passa pelo corredor.
O reparo necessário tem dois caminhos quando a despesa é excessiva. Se for urgente, quem tomou a iniciativa manda fazer e dá ciência à assembleia, que deve ser convocada imediatamente (§ 2º). Se não for urgente, o reparo só pode ser feito depois de autorização da assembleia (§ 3º).
Se o morador pagar do bolso um reparo necessário em parte comum, o § 4º prevê o reembolso das despesas. Para obra de outra natureza, mesmo de interesse comum, ele não tem direito à restituição. Quem paga um reparo caro e sem urgência antes da assembleia arrisca discutir esse reembolso depois. Antes de mandar consertar o que é do prédio, fale com o síndico por escrito.
O que combinar com o síndico antes de começar
Compete ao síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia (art. 1.348, IV). Ele não inventa a regra: aplica a que o prédio aprovou. Por isso a primeira providência é pedir a convenção e o regimento e ler o capítulo de obras.
- Avise por escrito o que será feito. Descreva os serviços, o prazo e quem executa. Se houver projeto, anexe.
- Entregue o documento do responsável técnico. O condomínio costuma exigir um engenheiro ou arquiteto respondendo pela reforma. Veja abaixo qual é o documento.
- Passe a lista de quem entra. Nome e documento dos profissionais, para a portaria liberar.
- Combine horário, elevador e entulho. Dias e horas de barulho, elevador de serviço com proteção, onde fica a caçamba e quem limpa a área comum.
- Registre o estado das áreas comuns. Foto do corredor, do elevador e da garagem antes de começar. Evita discussão sobre quem riscou o quê.
- Deixe um contato na portaria. Um telefone que atende durante a obra, para o porteiro e o vizinho terem com quem falar.
Para a construtora ou o empreiteiro, vale levar isso pronto na primeira visita. Quem chega sabendo o que o prédio vai pedir não perde o primeiro dia de obra na portaria. O preço sai da planilha de orçamento de reforma.
Responsável técnico: ART ou RRT na obra em apartamento
A Lei 6.496/1977 sujeita à Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) todo contrato, escrito ou verbal, para a execução de obras ou a prestação de serviços de Engenharia, Arquitetura e Agronomia. Para o arquiteto, a Lei 12.378/2010 prevê o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
É esse documento que o síndico costuma pedir quando a reforma mexe em parede, laje, instalação de gás, elétrica ou hidráulica. Como emitir e quem assina está no guia da ART de obra. Se o prédio exige o documento também para serviços de acabamento, a resposta está na convenção e no regimento, não na lei.
Este texto é informativo e reproduz a lei em vigor em 10/10/2026. A regra do seu prédio está na convenção e no regimento interno. Ele não substitui a orientação de um advogado nem a avaliação de um engenheiro ou arquiteto sobre a sua reforma.
Para quem executa a reforma: a obra no ConstruSoft
- Obras completas. 7 abas por obra: negociação, casa, localização, despesas, parcelas, financeiro e resumo. Cada reforma é uma obra, com o endereço do apartamento, o valor orçado e o valor fechado com o morador.
- Contas a receber. Parcelas, pagamento parcial e recibos numerados em PDF com valor por extenso. A entrada e as parcelas combinadas com o morador saem da negociação, e cada pagamento ganha recibo em PDF.
- Despesas e contas a pagar. Categorias, anexos de nota e vencimentos gerando contas a pagar automaticamente. Material, caçamba e a taxa do documento do responsável técnico entram como despesa da reforma, com a nota anexada.
- Equipe e fornecedores. Pedreiros, mestres, empreiteiros e fornecedores vinculados a cada obra. A lista de quem trabalha naquele apartamento fica na obra, pronta para passar à portaria.
O que o ConstruSoft não faz: Não tem cronograma físico-financeiro, gráfico de Gantt nem medições por etapa. Não é software BIM nem de projeto estrutural.
Perguntas sobre reforma de apartamento
Preciso de autorização do condomínio para reformar o apartamento?
O Código Civil garante ao condômino o uso da sua unidade, mas proíbe obra que comprometa a segurança da edificação e alteração da fachada. O procedimento de aviso, documentos e horários está na convenção e no regimento interno de cada prédio, que o síndico é obrigado a fazer cumprir.
Posso derrubar parede na reforma de apartamento?
Só depois de um engenheiro ou arquiteto confirmar, com o projeto do prédio, que a parede não tem função estrutural. O artigo 1.336 do Código Civil põe entre os deveres do condômino não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
Posso fechar a sacada ou trocar a janela?
O Código Civil proíbe alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas. Fechamento de sacada e troca de janela só no padrão que a convenção ou a assembleia do prédio tiver aprovado. Consulte o síndico antes de comprar.
O síndico pode multar por causa da obra?
O condômino que descumpre os deveres de segurança, fachada e sossego paga a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, que não pode ser superior a cinco vezes o valor da contribuição mensal, além das perdas e danos que se apurarem. Se a convenção não tiver a multa escrita, a cobrança depende de deliberação da assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes.
Obra em apartamento precisa de ART?
A Lei 6.496/1977 sujeita à ART todo contrato de execução de obra ou serviço de Engenharia, Arquitetura e Agronomia. Na reforma de apartamento, o condomínio costuma exigir o documento do responsável técnico, ART ou RRT, antes de liberar a entrada da equipe.
Fontes oficiais
Veja também
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